Uw vragen,eerlijk beantwoord.

Een correct geprijsde woning in Herentals of Zandhoven wordt gemiddeld binnen 45 tot 90 dagen verkocht. Bij De Steenboer realiseren wij voor 81% van onze woningen een verkoop binnen die termijn, dankzij gerichte marketing en lokale marktkennis. De verkooptijd hangt af van de vraagprijs, de staat van de woning, het seizoen en de presentatie. Voorjaar en najaar zijn traditioneel de sterkste periodes, maar bij het huidige beperkte aanbod in de Kempen worden woningen het hele jaar snel verkocht. Een professionele fotoreportage en correcte prijszetting zijn de belangrijkste factoren voor een snelle verkoop.

De makelaarscommissie in de regio Herentals en Zandhoven bedraagt gemiddeld 2% tot 3% van de verkoopprijs, vermeerderd met 21% BTW. Bij een woning van €350.000 komt dit neer op €7.000 tot €10.500 plus BTW. Bij De Steenboer hanteren wij een transparante commissie inclusief professionele fotografie, online marketing en volledige juridische begeleiding tot aan de notaris. Drone-opnames zijn optioneel beschikbaar als betaalde toevoeging. Wij werken op basis van 'no cure, no pay': u betaalt enkel bij een succesvolle verkoop. Vergelijk niet alleen op prijs, maar ook op service, marketingaanpak en verkoopresultaat.

In Vlaanderen heeft u minimaal vier verplichte documenten nodig: een EPC-certificaat (€150–€250), een bodemattest via OVAM (€67), een keuringsverslag van de elektrische installatie (€150–€200 indien ouder dan 25 jaar), en het postinterventiedossier. Sinds 2022 is ook een asbestattest verplicht voor woningen gebouwd vóór 2001. Optioneel maar aangeraden zijn stedenbouwkundige inlichtingen en een kadastraal uittreksel. De totale kost voor attesten bedraagt €400–€1.000. Bij De Steenboer helpen wij u bij het verzamelen van alle documenten, zodat uw verkoopdossier volledig in orde is.

Verkopen via een makelaar levert gemiddeld 5 tot 10% meer op dan particuliere verkoop, zelfs na aftrek van de commissie. Een makelaar biedt professionele fotografie, brede marketing op alle vastgoedportalen, juridische begeleiding en onderhandelingsexpertise. Bij particuliere verkoop bespaart u de commissie, maar mist u marktkennis, professionele presentatie en loopt u meer juridische risico's. Zeker bij complexe dossiers — zoals verkoop na erfenis, scheiding of bij stedenbouwkundige overtredingen — is professionele begeleiding sterk aan te raden. Wij begeleiden u van schatting tot ondertekening bij de notaris.

Focus op de eerste indruk: ruim op, depersonaliseer en maak grondig schoon. Repareer kleine gebreken zoals losse deurklinken of lekkende kranen, fris muren op met neutrale kleuren en zorg voor een verzorgde tuin en een schone gevel. Vermijd grote renovaties vlak voor verkoop — cosmetische verbeteringen leveren 150–200% rendement op, terwijl een nieuwe keuken of badkamer slechts 50–70% van de investering terugverdient. Een opgeruimd, licht en fris huis verkoopt sneller en voor een hogere prijs. Bij De Steenboer geven wij u persoonlijk advies over welke ingrepen in uw situatie het meeste opbrengen.

Als verkoper betaalt u relatief weinig: makelaarscommissie (2–3% + BTW), kosten voor verplichte attesten (€400–€1.000), eventuele hypotheekdoorhaling bij de notaris (€500–€1.000) en een klein deel administratieve kosten. De registratierechten en het notarieel ereloon zijn voor rekening van de koper. Reken als verkoper op een totale kost van 3–5% van de verkoopprijs. Bij De Steenboer is alles inbegrepen in onze commissie: professionele fotografie, marketing, bezichtigingen en volledige administratieve begeleiding.

Op uw gezinswoning betaalt u in België geen meerwaardebelasting, op voorwaarde dat u er minstens 12 maanden voor de verkoop woonde. Voor een tweede verblijf of investeringspand geldt een speculatiebelasting van 33% op de meerwaarde als u binnen 5 jaar na aankoop verkoopt. Na 5 jaar daalt dit naar 16,5%, en onder bepaalde voorwaarden is er volledige vrijstelling. Bij geërfde woningen gelden specifieke regels: de fiscale waarde bij erfenis dient als aankoopprijs. Raadpleeg altijd een fiscalist voor uw persoonlijke situatie.

De verkoopovereenkomst of compromis is het bindende contract tussen koper en verkoper, dat wordt ondertekend zodra beide partijen akkoord gaan over prijs en voorwaarden. Het bevat de partijgegevens, beschrijving van het pand, verkoopprijs, opschortende voorwaarden (meestal financieringsvoorbehoud) en een boeteclausule van doorgaans 10%. Na ondertekening heeft de koper maximaal 4 maanden om de notariële akte te verlijden. Bij De Steenboer stellen wij het compromis op en begeleiden wij u bij elke stap tot de overdracht bij de notaris.

Alle erfgenamen moeten akkoord gaan met de verkoop en de vraagprijs. Eerst dient u de aangifte van nalatenschap in te dienen (binnen 4 maanden na overlijden in Vlaanderen). Er is geen wachtperiode om te verkopen, maar de erfbelasting moet wel betaald zijn of gewaarborgd worden. Een snelle verkoop na erfenis kan fiscaal voordelig zijn omdat de meerwaarde ten opzichte van de aangegeven waarde beperkt is. Bij onenigheid tussen erfgenamen kan de vrederechter een 'uitonverdeeldheidtreding' bevelen. Wij hebben ruime ervaring met deze gevoelige situaties en zorgen voor een discrete, professionele afhandeling.

Bij een scheiding moet de gezinswoning worden verkocht of door één partner worden uitkocht. Beide partners moeten akkoord gaan met de verkoop en de vraagprijs — ook bij een vechtscheiding. Een neutrale makelaar kan bemiddelen en zorgen voor een objectieve marktwaarde via referentiepanden. De verkoopopbrengst wordt verdeeld volgens de eigendomsverhouding of het echtscheidingsakkoord. Bij De Steenboer hebben wij ervaring met deze gevoelige dossiers en garanderen wij een discrete, neutrale aanpak die beide partijen beschermt.

De gemiddelde prijs voor een woning in Herentals bedraagt in 2026 circa €330.000, een stijging van 3,3% ten opzichte van 2025. Voor appartementen ligt de gemiddelde prijs rond €237.000. Ter vergelijking: in buurgemeente Zandhoven betaalt u gemiddeld €382.000 voor een huis, wat de Kempen tot een van de aantrekkelijkste regio's maakt voor kopers die waarde zoeken. Deze cijfers zijn gebaseerd op Statbel-data en onze eigen transacties. Factoren die de prijs in Herentals beïnvloeden zijn onder meer de nabijheid van het centrum, het EPC-label, de grootte van het perceel en de staat van onderhoud. Woningen met een goed energielabel (A of B) liggen 10 tot 15% boven het gemiddelde. De beperkte beschikbaarheid van instapklare woningen drijft de prijzen verder op. Wilt u weten wat uw specifieke woning waard is? Bij De Steenboer bieden wij een gratis, vrijblijvende schatting aan op basis van actuele referentiepanden in uw buurt.

Als verkoper in België moet u rekening houden met verschillende kosten. De makelaarscommissie bedraagt doorgaans 2 tot 3% van de verkoopprijs, vermeerderd met 21% BTW. Daarnaast zijn er verplichte attesten: een EPC-certificaat (€150–€250), een bodemattest via OVAM (€67), een elektrische keuring (€150–€200), en sinds 2022 een asbestattest voor woningen van vóór 2001 (€400–€600). De notaris rekent administratiekosten aan van circa €3.000 tot €5.000, grotendeels voor rekening van de koper, maar als verkoper betaalt u de hypotheekdoorhaling indien van toepassing (€500–€1.000). Optioneel maar aangeraden zijn een stedenbouwkundig uittreksel en een conformiteitsattest. In totaal komt de kost voor de verkoper neer op 3 tot 5% van de verkoopprijs. Belangrijk: de registratierechten en het notarieel ereloon zijn voor de koper. Bij De Steenboer zijn marketingkosten — fotografie, online advertenties — inbegrepen in onze commissie. Drone-opnames zijn optioneel en apart te boeken.

De Kempen is in 2026 een sterke verkopersmarkt. De woningprijzen stegen met 3,3% ten opzichte van vorig jaar, en het aanbod blijft beperkt — er staan structureel minder woningen te koop dan er kopers zijn. De gemiddelde verkooptijd voor een correct geprijsde woning bedraagt 45 tot 55 dagen, wat historisch snel is. De rentevoeten zijn gestabiliseerd na de stijgingen van 2023-2024, waardoor de leencapaciteit van kopers grotendeels behouden bleef. Bijkomend voordeel: de renovatieplicht voor woningen met een slecht EPC-label drijft kopers naar instapklare woningen, wat de prijzen voor goed onderhouden panden extra ondersteunt. Seizoenaal zijn het voorjaar (maart–juni) en het najaar (september–november) de sterkste periodes, maar door de schaarste verkopen woningen in de Kempen momenteel het hele jaar goed. Twijfelt u? Vraag een gratis waardebepaling aan — dan weet u precies wat uw woning vandaag opbrengt.

De juiste vraagprijs is het resultaat van de vergelijkende methode: uw woning wordt vergeleken met recent verkochte, gelijkaardige panden in dezelfde buurt. De belangrijkste factoren zijn ligging (straat, buurt, voorzieningen), bewoonbare oppervlakte en perceelgrootte, aantal slaapkamers en badkamers, staat van onderhoud en renovatie, het EPC-label, en extra's zoals garage, tuin of terras. Veel verkopers maken de fout om te hoog te starten met de redenering 'we kunnen altijd zakken.' Maar een te hoge vraagprijs kost u gemiddeld 5 tot 10% op de uiteindelijke verkoopprijs, omdat de woning de cruciale eerste weken mist en kopers argwanend worden na prijsverlagingen. Omgekeerd leidt een correcte prijs soms tot biedingen boven de vraagprijs. Bij De Steenboer baseren wij onze schatting altijd op minstens 5 concrete referentiepanden uit de Kempen die we met u bespreken, zodat u de prijs kunt vertrouwen.

Een makelaar en een notaris hebben elk een duidelijk afgebakende rol bij de verkoop van een woning. De makelaar is uw commerciële partner: hij schat de waarde, verzorgt de marketing (foto's, advertenties, bezichtigingen), onderhandelt met kandidaat-kopers en begeleidt u tot aan het compromis. De notaris is de juridische specialist: hij stelt de authentieke akte op, controleert de eigendomstitel, zorgt voor de overschrijving bij het kadaster en int de registratierechten voor de overheid. Beide zijn nodig bij een verkoop, maar de makelaar is strikt genomen optioneel — u kunt zelf verkopen zonder makelaar, maar niet zonder notaris. In de praktijk levert een makelaar gemiddeld 5 tot 10% meer op dan particuliere verkoop, zelfs na aftrek van de commissie, dankzij een breder bereik, professionele presentatie en onderhandelingservaring. Zowel koper als verkoper kiezen elk hun eigen notaris, de kosten voor de koper zijn identiek ongeacht het aantal notarissen.

In Vlaanderen bestaan drie hoofdtypes huurovereenkomsten. De woninghuurovereenkomst van 9 jaar is de standaard voor hoofdverblijfplaatsen en biedt de meeste bescherming aan de huurder. Daarnaast is er de kortlopende huurovereenkomst van maximaal 3 jaar, die maximaal eenmaal verlengd kan worden. Ten slotte bestaat het medehuurcontract voor samenwonenden. Sinds het Vlaams Woninghuurdecreet van 2019 gelden strengere regels rond opzegtermijnen, huurwaarborg en woningkwaliteit. Bij De Steenboer stellen wij uw huurcontract op volgens de meest recente wetgeving.

De juiste huurprijs hangt af van ligging, oppervlakte, staat van onderhoud, energieprestatie en de lokale markt. In de regio Herentals en Zandhoven liggen de huurprijzen voor een woning gemiddeld tussen €800 en €1.400 per maand, afhankelijk van het type. Een te hoge huurprijs leidt tot langere leegstand, terwijl een te lage prijs rendement kost. Vergelijk met gelijkaardige panden in de buurt en houd rekening met het EPC-label — woningen met label A of B rechtvaardigen een hogere huurprijs. Bij De Steenboer maken wij een marktconforme huurprijsanalyse op basis van actuele vergelijkingspanden.

Een grondige huurderscreening is de beste bescherming tegen huurachterstallen en schade. Wij controleren het inkomen van kandidaat-huurders (vuistregel: de huur mag maximaal 1/3 van het netto-inkomen bedragen), vragen referenties op van vorige verhuurders en controleren het beroepsstatuut. Daarnaast evalueren wij de motivatie en plannen van de kandidaat. In België is discriminatie bij de selectie wettelijk verboden — selectie mag alleen op objectieve, toegelaten criteria. Bij De Steenboer vinden wij gemiddeld binnen 3 weken een betrouwbare huurder.

In Vlaanderen bedraagt de huurwaarborg maximaal 3 maanden huur. Er zijn drie wettelijke vormen: storting op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder (meest voorkomend), een bankwaarborg waarbij de bank de waarborg voorschiet in maandelijkse schijven, of een waarborg via het OCMW voor kwetsbare huurders. De waarborg moet binnen 3 maanden na het einde van de huur worden vrijgegeven, mits een correcte plaatsbeschrijving bij uittrede. Beide partijen moeten akkoord gaan met de vrijgave. Bij schade kan de verhuurder aanspraak maken op (een deel van) de waarborg.

De huurprijs mag jaarlijks geïndexeerd worden op de verjaardag van de huurovereenkomst, maar dit gebeurt niet automatisch — de verhuurder moet dit schriftelijk aanvragen. De indexatie wordt berekend op basis van de gezondheidsindex volgens de formule: basishuurprijs × nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer. Sinds 2022 gelden in Vlaanderen beperkingen voor woningen met een slecht energielabel: bij label E of F is indexatie niet toegestaan, bij label D slechts gedeeltelijk. U kunt de indexatie berekenen via de huurcalculator op de website van de FOD Economie.

De hoofdregel in België is duidelijk: de verhuurder betaalt structurele herstellingen en slijtage door ouderdom (dak, verwarmingsketel, riolering, gevel). De huurder betaalt klein onderhoud en herstellingen door eigen gebruik (ontstoppen afvoer, vervangen lampen, onderhoud tuin). Het Vlaams Woninghuurdecreet bevat een indicatieve lijst die de verdeling verduidelijkt. Grijze zones bestaan, bijvoorbeeld bij een defecte verwarmingsketel — is het slijtage of slecht onderhoud? Een goede plaatsbeschrijving bij intrede voorkomt veel discussies achteraf.

In België worden huurinkomsten van particulieren niet belast op de werkelijke huurprijs, maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) verhoogd met 40%. Dit wordt bij uw andere inkomsten gevoegd en belast aan het marginale tarief (tot 50%). Bij verhuur aan een vennootschap of voor beroepsdoeleinden wordt wél op de werkelijke huurinkomsten belast, minus een forfaitaire kostenaftrek van 40%. Onroerende voorheffing betaalt u sowieso jaarlijks. Het verschil in belastingdruk kan aanzienlijk zijn — laat u adviseren door een fiscalist.

Bij een standaard 9-jarig huurcontract kan de verhuurder opzeggen met 6 maanden opzegtermijn, maar enkel om drie redenen: eigen gebruik (of gebruik door familie tot de 3e graad), grondige renovatie (met bouwvergunning en minstens 3 jaar huurwaarde aan werken), of zonder motief (met schadevergoeding van 9 tot 18 maanden huur, afhankelijk van het tijdstip). Bij een kortlopend contract (max 3 jaar) is tussentijdse opzeg door de verhuurder in principe niet mogelijk. Respecteer altijd de wettelijke opzegtermijnen om schadeclaims te vermijden.

Ja, als eigenaar van een appartement in mede-eigendom mag u dit verhuren, tenzij het basisakte of het reglement van mede-eigendom dit uitdrukkelijk verbiedt. Let op beperkingen zoals een verbod op korte termijnverhuur (Airbnb) of verplichtingen rond huisdieren. U blijft als eigenaar verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke kosten en moet de huurder informeren over het huishoudelijk reglement. De syndicus moet op de hoogte worden gebracht van de verhuur. Bij De Steenboer controleren wij altijd de basisakte voor u verhuurt.

Bij gemeubelde verhuur verhuurt u de woning met inboedel — meubels, keukenuitrusting en soms ook linnengoed. Het huurcontract is dan een 'huur van gemeubelde woning', met andere opzegregels en vaak een hogere huurprijs (20–30% meer). De inboedel moet in een gedetailleerde inventaris worden opgenomen bij de plaatsbeschrijving. Bij ongemeubelde verhuur verhuurt u enkel de woning zelf. Gemeubeld verhuren is interessant voor expats, studenten of tijdelijke huurders, maar vergt meer beheer en onderhoud van de meubels.

De huurprijzen in de Kempen variëren sterk naargelang het type woning, de ligging en het EPC-label. In 2026 liggen de gemiddelde maandelijkse huurprijzen als volgt: een huis in de regio Herentals-Zandhoven brengt €900 tot €1.400 op, een appartement met 2 slaapkamers €700 tot €1.000, en een studio €500 tot €700. Factoren die de huurprijs bepalen zijn de bewoonbare oppervlakte, het aantal slaapkamers, de staat van afwerking, het EPC-label (label A of B rechtvaardigt 10-15% hogere huur), de aanwezigheid van garage of parking, buitenruimte, en de nabijheid van openbaar vervoer en voorzieningen. Een te hoge huurprijs leidt tot langere leegstand — elke maand leegstand kost u meer dan een iets lagere huurprijs. Bij De Steenboer maken wij een marktconforme huurprijsanalyse op basis van actuele vergelijkingspanden, zodat u het maximale rendement haalt zonder onnodige leegstand.

Als verhuurder in Vlaanderen moet u aan een reeks wettelijke verplichtingen voldoen. Ten eerste moet de woning voldoen aan de minimale woningkwaliteitsnormen — een conformiteitsattest bewijst dit, al is het niet in elke gemeente verplicht. U hebt een geldig EPC-certificaat nodig dat u aan de huurder bezorgt. Rookmelders zijn verplicht op elke verdieping, bij voorkeur in de hal en bij de slaapkamers. Een plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt binnen de eerste maand van de huur, op gezamenlijke kosten. Het huurcontract moet worden geregistreerd bij de FOD Financiën binnen 2 maanden na ondertekening — dit is gratis voor woninghuur. De huurwaarborg (maximaal 3 maanden) wordt op een geblokkeerde rekening geplaatst. Bij indexatie gelden beperkingen voor woningen met label D, E of F. U bent verantwoordelijk voor structureel onderhoud (dak, gevel, verwarmingsinstallatie). Het niet naleven van deze verplichtingen kan leiden tot boetes en het ongeldig verklaren van bepalingen in het huurcontract.

Preventie is de beste bescherming tegen huurachterstal. Begin met een grondige huurderscreening: controleer het inkomen (vuistregel: de huur mag maximaal een derde van het netto-inkomen bedragen), vraag referenties op van vorige verhuurders, en verifieer de arbeidssituatie. Eis altijd een huurwaarborg van 3 maanden huur op een geblokkeerde rekening — dit is uw eerste buffer. Overweeg een huurwaarborgverzekering (€150–€300 per jaar), die tot 18 maanden achterstallige huur dekt. Stel een waterdicht huurcontract op met duidelijke betalingsvoorwaarden en boeteclausules. Bij de eerste gemiste betaling: reageer onmiddellijk. Stuur binnen 5 dagen een schriftelijke ingebrekestelling per aangetekend schrijven. Na 2 maanden achterstal kunt u via de vrederechter een ontbinding van het huurcontract vorderen. Het hele proces duurt helaas 3 tot 6 maanden via de rechtbank. Bij De Steenboer screenen wij kandidaat-huurders grondig en adviseren wij u over de beste beschermingsmaatregelen.

Het verschil tussen een kort (max 3 jaar) en een standaard (9 jaar) huurcontract in Vlaanderen is aanzienlijk. Bij een 9-jarig contract heeft de huurder sterke bescherming: hij kan op elk moment opzeggen met 3 maanden opzeg, met een vergoeding in de eerste 3 jaar (3, 2 of 1 maand huur). De verhuurder kan enkel opzeggen met 6 maanden opzeg en uitsluitend om drie wettelijke redenen: eigen gebruik, grondige renovatie, of zonder motief (met fikse vergoeding). Bij een kortlopend contract (1, 2 of 3 jaar) liggen de regels anders: noch huurder noch verhuurder kan tussentijds opzeggen, tenzij het contract dit uitdrukkelijk voorziet. Het contract eindigt automatisch op de einddatum, mits een opzeg van 3 maanden. Een kort contract kan maximaal eenmaal verlengd worden, maar de totale duur mag 3 jaar niet overschrijden. Wordt die grens overschreden, dan wordt het automatisch een 9-jarig contract. Elk type heeft voor- en nadelen — een kort contract biedt flexibiliteit, een lang contract biedt stabiliteit.

Ja, u mag uw verhuurde woning verkopen, maar de bestaande huurovereenkomst blijft van kracht en gaat automatisch over op de nieuwe eigenaar. De koper treedt in de rechten en plichten van de verhuurder. Bij een geregistreerd huurcontract heeft de huurder volledige bescherming en kan de nieuwe eigenaar het contract niet zomaar opzeggen. Bij een niet-geregistreerd contract heeft de koper meer mogelijkheden, maar er zijn nog steeds wettelijke beperkingen. Praktisch gezien heeft de aanwezigheid van een huurder impact op de verkoopprijs: beleggers waarderen de gegarandeerde huurinkomsten, terwijl kopers die zelf willen wonen een korting van 5 tot 15% verwachten. Het is raadzaam om de huurder tijdig en transparant te informeren over de verkoopplannen — een coöperatieve huurder maakt bezichtigingen vlotter. U kunt ook onderhandelen met de huurder over een vervroegd vertrek, maar dit kan niet worden afgedwongen. Bij De Steenboer hebben wij ervaring met de verkoop van verhuurde panden en adviseren wij u over de beste aanpak.

De marktwaarde van uw woning wordt bepaald via de vergelijkende methode: we vergelijken uw pand met recent verkochte, gelijkaardige woningen in dezelfde buurt (referentiepanden). De belangrijkste factoren zijn ligging, bewoonbare oppervlakte, perceelgrootte, aantal slaapkamers, staat van onderhoud, EPC-label, buitenruimte en extra's zoals garage of kelder. Onze experten combineren actuele verkoopdata uit de regio Herentals en Zandhoven met 30 jaar lokale ervaring. Onze schattingen wijken gemiddeld minder dan 5% af van de uiteindelijke verkoopprijs.

De EPC-score heeft een aanzienlijke invloed op de woningwaarde in Vlaanderen. Een woning met label A of B kan 5 tot 15% meer opbrengen dan een vergelijkbaar pand met label E of F. Dit komt doordat kopers steeds meer rekening houden met energiekosten én met de wettelijke renovatieplicht: woningen met label E of F moeten binnen 5 jaar na aankoop worden gerenoveerd tot minstens label D. Dit drukt de prijs, maar biedt ook kansen voor verkopers die eerst investeren in isolatie of een warmtepomp. Onze schattingen houden expliciet rekening met het energielabel.

Een gratis schatting door een makelaar is een marktwaardebepaling bedoeld voor verkoop, gebaseerd op referentiepanden en lokale marktkennis. Een officiële expertise (schattingsverslag) wordt opgemaakt door een erkend schatter-expert en heeft juridische bewijswaarde. Deze is nodig bij erfenis, scheiding, fiscale aangelegenheden of gerechtelijke procedures. Een expertise kost €300–€600, een makelaarschatting is gratis. Voor een gewone verkoop volstaat een makelaarschatting ruimschoots. Bij De Steenboer bieden wij zowel gratis schattingen als officiële expertises aan.

Online waardebepalingen geven een ruwe indicatie met een foutmarge van 10 tot 20%. Ze baseren zich op algemene statistieken en kadastraal inkomen, maar missen cruciale informatie: de staat van onderhoud, recente renovaties, de exacte ligging binnen de straat, lichtinval, uitzicht en unieke kenmerken. Een hoekwoning met tuin kan €30.000 meer waard zijn dan de identieke rijwoning ernaast. Gebruik online tools als eerste oriëntatie, maar vertrouw voor een correcte verkoopprijs op een lokale expert die uw woning persoonlijk bezoekt.

De vastgoedmarkt in de Kempen blijft stabiel met een geleidelijke prijsstijging van 3 tot 5% per jaar. De gemiddelde woningprijs in Herentals ligt rond €320.000, in Zandhoven rond €370.000. De vraag overtreft het aanbod, vooral voor instapklare woningen met een goed energielabel. Appartementen en gronden zijn schaarser en prijziger geworden. De Kempen profiteert van de goede bereikbaarheid (E313, E34) en het groene karakter, wat gezinnen uit Antwerpen aantrekt. Wij volgen de lokale markt op de voet en adviseren u over het juiste moment om te verkopen.

Cosmetische verbeteringen bieden het beste rendement: schilderwerk (150–200% rendement), een nette tuin (€5.000 investering kan €15.000 extra opbrengen) en kleine reparaties. Energetische renovaties zoals dakisolatie of nieuwe ramen verbeteren het EPC-label en verhogen de waarde met 5–15%. Grote renovaties zoals een nieuwe keuken (50–70% rendement) of badkamer zijn zelden rendabel vlak voor verkoop. De sleutel is investeren in eerste indruk en energielabel. Bij De Steenboer adviseren wij u concreet welke ingrepen in uw situatie de meerwaarde maximaliseren.

Een te hoge vraagprijs is de grootste fout bij woningverkoop. Uw woning krijgt de meeste aandacht in de eerste 2 tot 3 weken op de markt. Bij een te hoge prijs mist u deze cruciale 'honeymoon-periode' en trekt u geen serieuze kopers aan. Na prijsverlagingen denken kopers dat er iets mis is met de woning, waardoor ze lager bieden. Statistisch brengen woningen die 60+ dagen te koop staan 5 tot 10% minder op dan correct geprijsde woningen. Beter correct starten en eventueel boven de vraagprijs verkopen.

Het is verstandig om 2 tot 3 schattingen aan te vragen voor een realistisch beeld. Let op: kies niet automatisch de makelaar met de hoogste schatting. Sommige makelaars overschatten bewust om de verkoopopdracht binnen te halen, met als gevolg een langere verkooptijd en uiteindelijk lagere prijs. Vraag altijd naar de onderbouwing met concrete referentiepanden en kijk naar het trackrecord van de makelaar. Een betrouwbare schatting is belangrijker dan een hoge schatting. Bij De Steenboer tonen wij altijd onze referentiepanden en verkoopresultaten.

Het kadastraal inkomen (KI) is een fictief huurinkomen vastgesteld door de fiscus, gebaseerd op de huurwaarde van 1975 (geïndexeerd). Het wordt gebruikt voor de berekening van onroerende voorheffing en personenbelasting. De marktwaarde is wat kopers op dit moment bereid zijn te betalen. Er is geen direct verband: een hoog KI betekent niet automatisch een hoge marktwaarde. Een gerenoveerde woning met laag KI kan meer waard zijn dan een verouderde woning met hoog KI. Voor de verkoopprijs is alleen de actuele marktwaarde relevant.

U kunt op drie manieren een gratis schatting aanvragen: via het formulier op onze website, telefonisch (014 22 46 87 voor Herentals of 03 464 06 01 voor Zandhoven), of door langs te komen in één van onze kantoren. Binnen 48 uur neemt één van onze experts contact met u op om een afspraak te plannen. Het bezoek duurt ongeveer 1 uur en is volledig vrijblijvend. U ontvangt daarna een gedetailleerd rapport met de geschatte marktwaarde en onderbouwing via referentiepanden.

De kost van een schatting hangt af van het type dat u nodig hebt. Een gratis marktwaardeschatting door een makelaar — zoals bij De Steenboer — is bedoeld voor verkoop en gebaseerd op vergelijkbare recent verkochte panden in uw buurt. Dit is voor de meeste verkopers ruim voldoende. Een officieel schattingsverslag door een erkend schatter-expert kost €250 tot €500 en is nodig bij erfenis, scheiding, fiscale aangiften of gerechtelijke procedures. Dit verslag heeft juridische bewijswaarde en wordt aanvaard door rechtbanken en notarissen. Een bancaire schatting, besteld door de bank in het kader van een hypotheek, kost de koper €300 tot €400 en wordt rechtstreeks aan de bank geleverd. Bij De Steenboer bieden wij zowel gratis schattingen als officiële expertises aan. Onze gratis schatting omvat een persoonlijk bezoek van circa 1 uur, analyse van minstens 5 referentiepanden, en een gedetailleerd rapport — volledig vrijblijvend.

Een online schatting is een algoritme-gebaseerde berekening die gebruik maakt van openbare data: kadastraal inkomen, oppervlakte, postcode en gemiddelde verkoopprijzen in de buurt. De nauwkeurigheid bedraagt ±15 tot 20% — bruikbaar als eerste oriëntatie, maar onbetrouwbaar voor het bepalen van een verkoopprijs. Het algoritme ziet immers niet wat een expert wél ziet: de staat van de keuken en badkamer, de kwaliteit van ramen en isolatie, de lichtinval, het uitzicht, de specifieke ligging binnen de straat, en unieke kenmerken zoals een apart bijgebouw of een uitzonderlijk grote tuin. Een schatting ter plaatse door een lokale expert heeft een nauwkeurigheid van ±3 tot 5%. De expert vergelijkt uw woning met concrete, recent verkochte referentiepanden en houdt rekening met alle zichtbare en onzichtbare factoren. Op onze website kunt u via de waardebepaling-tool een eerste indicatie krijgen. Voor een nauwkeurige prijs raden wij altijd een bezoek aan — het is gratis en vrijblijvend.

De waarde van een woning wordt bepaald door een samenspel van factoren, waarvan ligging veruit de belangrijkste is. Een identieke woning kan in Zandhoven €50.000 meer waard zijn dan in een naburige, minder gewilde gemeente. Na ligging volgen: de bewoonbare oppervlakte en perceelgrootte, het aantal slaapkamers en badkamers, de staat van onderhoud en renovatie (keuken, badkamer, dak, ramen), het EPC-label (woningen met label A brengen 10-15% meer op dan label E/F), de aanwezigheid van garage, carport of parking, buitenruimte (tuin, terras, balkon), het bouwjaar en de bouwstijl, de oriëntatie (een zuidgerichte tuin is een meerwaarde), en de nabijheid van scholen, winkels, openbaar vervoer en groen. Marktomstandigheden spelen uiteraard ook mee: bij hoge vraag en laag aanbod stijgen de prijzen. Minder zichtbare factoren zoals geluidshinder, overstromingsrisico of een stedenbouwkundige overtreding kunnen de waarde fors drukken. Een lokale expert kent al deze nuances.

De vastgoedmarkt in de provincie Antwerpen blijft in 2026 gezond, met een gemiddelde prijsstijging van 3,3% voor woningen in Vlaanderen. De Kempenregio volgt deze trend, met specifieke verschillen per gemeente: Herentals noteert een gemiddelde woningprijs van circa €330.000, Zandhoven €382.000, Geel €310.000 en Turnhout €295.000. De stad Antwerpen zelf ligt beduidend hoger, met een gemiddelde van €350.000 voor appartementen. Het beperkte aanbod — er komen minder nieuwe woningen op de markt dan er kopers zijn — blijft de belangrijkste prijsdriver. De renovatieplicht voor woningen met een slecht energielabel creëert een tweedeling: instapklare woningen met een goed EPC-label worden snel verkocht, terwijl te renoveren panden langer op de markt staan maar kansen bieden voor kopers met budget voor renovatie. De Kempen profiteert van de uitstekende bereikbaarheid via E313 en E34, het groene karakter en de lagere prijzen in vergelijking met de stad Antwerpen. Wij volgen de lokale marktevoluties op de voet.

Nee, een schatting is niet wettelijk verplicht bij de verkoop van een woning in België. U bent vrij om zelf een vraagprijs te bepalen en uw woning op de markt te brengen. Toch is een professionele schatting sterk aan te raden om drie redenen. Ten eerste voorkomt een correcte schatting dat u te laag prijst en geld verliest, of te hoog prijst en de woning maanden laat stilstaan — wat uiteindelijk een lagere verkoopprijs oplevert. Ten tweede kan de bank van de koper een schatting eisen in het kader van de hypotheekaanvraag. Als de bankschatting lager uitvalt dan de verkoopprijs, kan de koper minder lenen en riskeert u dat de deal afspringt. Ten derde is bij bijzondere situaties — erfenis, scheiding, fiscale herwaardering — een officieel schattingsverslag door een erkend schatter-expert (€250–€500) vaak wél nodig of sterk aanbevolen als bewijsstuk. Bij De Steenboer is een marktwaardeschatting altijd gratis en vrijblijvend.

Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerd verslag van de staat van een gehuurde woning op het moment van intrede of uittrede van de huurder. Het document beschrijft elke ruimte met foto's, de staat van vloeren, muren, plafonds, ramen, deuren en alle vaste installaties. Dit document is wettelijk verplicht bij elke woninghuur in Vlaanderen en beschermt zowel huurder als verhuurder bij discussies over schade of slijtage. Zonder plaatsbeschrijving wordt de huurder geacht het pand in goede staat te hebben ontvangen.

Sinds het Vlaams Woninghuurdecreet van 2019 is een plaatsbeschrijving verplicht bij elke woninghuurovereenkomst in Vlaanderen. Ze moet worden opgemaakt tijdens de eerste maand van de huur, op tegensprekelijke wijze (beide partijen aanwezig of vertegenwoordigd) en op gezamenlijke kosten. Bij uittrede van de huurder wordt een tweede plaatsbeschrijving opgemaakt om de staat te vergelijken. Zonder plaatsbeschrijving bij intrede kan de verhuurder bij uittrede geen schade bewijzen en geen aanspraak maken op de huurwaarborg voor herstellingen.

De plaatsbeschrijving bij intrede documenteert de staat van de woning vóór de huurder intrekt — dit is het referentiepunt. De plaatsbeschrijving bij uittrede wordt opgemaakt wanneer de huurder vertrekt en vergelijkt de huidige staat met de intredebeschrijving. Het verschil tussen beide bepaalt welke schade aan de huurder kan worden aangerekend (bovenop normale slijtage). Normale gebruiksslijtage — zoals lichte verkleuring van muren of slijtage van vloerbedekking — is voor rekening van de verhuurder. Bij De Steenboer maken wij beide verslagen op met dezelfde methodiek voor een eerlijke vergelijking.

Een professionele plaatsbeschrijving door een expert kost gemiddeld €200 tot €500, afhankelijk van de grootte van de woning en het aantal kamers. Bij intrede worden de kosten gedeeld tussen huurder en verhuurder (elk 50%), tenzij anders overeengekomen. Bij uittrede is de kostenverdeling vaak een discussiepunt — meestal draagt de verhuurder de kost. Een plaatsbeschrijving door een onafhankelijke expert is betrouwbaarder dan een zelf opgesteld document en heeft meer bewijskracht bij geschillen.

De wet staat toe dat huurder en verhuurder samen een plaatsbeschrijving opmaken, zonder expert. Echter, een zelfgemaakte beschrijving is vaak onvolledig, mist objectiviteit en heeft minder bewijskracht bij geschillen voor de vrederechter. Een erkend expert maakt een gedetailleerd, onpartijdig verslag op met professionele foto's, nauwkeurige beschrijvingen en een gestandaardiseerde methodiek. Bij De Steenboer beschikken onze experts over jarenlange ervaring en leveren wij een rapport dat stand houdt bij eventuele juridische procedures.

Het onderscheid tussen schade en normale slijtage is cruciaal bij de uittredeplaatsbeschrijving. Normale slijtage omvat geleidelijke verkleuring van muren, lichte krasjes op parketvloeren en slijtage van tapijt op looppaden — dit is voor rekening van de verhuurder. Schade door onzorgvuldig gebruik, zoals gaten in muren, gebroken tegels, brandvlekken of waterschade door nalatigheid, is voor rekening van de huurder. De vergelijking tussen de intrede- en uittredebeschrijving, rekening houdend met de huurperiode, bepaalt het verschil. Een onafhankelijke expert garandeert een eerlijke beoordeling.

Bij een gemeubelde woning omvat de plaatsbeschrijving niet alleen de muren, vloeren en vaste installaties, maar ook een gedetailleerde inventaris van alle meubels en inboedel. Elk meubel wordt beschreven (merk, kleur, staat), gefotografeerd en gewaardeerd. Dit is essentieel omdat de verhuurder bij uittrede kan aantonen welke items beschadigd, verdwenen of versleten zijn. De plaatsbeschrijving van een gemeubelde woning is uitgebreider en kost daarom meestal 30 tot 50% meer dan bij een ongemeubelde woning.

Bij onenigheid over de plaatsbeschrijving kunnen beide partijen een beroep doen op een onafhankelijke expert die als scheidsrechter optreedt. Als ook dat geen oplossing biedt, kan de zaak worden voorgelegd aan de vrederechter. Die zal een gerechtsexpert aanstellen die de schade objectief beoordeelt. De kosten van een gerechtsprocedure (€1.000–€3.000) maken dat het vaak voordeliger is om via bemiddeling tot een akkoord te komen. Een professionele plaatsbeschrijving bij intrede voorkomt de meeste geschillen.

Zonder plaatsbeschrijving bij intrede geldt het wettelijk vermoeden dat de huurder het pand in goede staat heeft ontvangen. Bij uittrede kan de verhuurder dan geen schadeclaim indienen, ook niet via de huurwaarborg. Dit risico is volledig voor rekening van de verhuurder. Als verhuurder is het daarom cruciaal om altijd een plaatsbeschrijving te laten opmaken binnen de eerste maand van de huur. Bij De Steenboer raden wij altijd een professionele plaatsbeschrijving aan — de kost is beperkt in vergelijking met de mogelijke schade.

Bij De Steenboer plannen wij de plaatsbeschrijving meestal binnen 5 werkdagen na aanvraag. Het bezoek zelf duurt 1 tot 2 uur, afhankelijk van de grootte van de woning. Het definitieve rapport met alle foto's en beschrijvingen ontvangt u binnen 48 uur na het bezoek. Bij dringende situaties — zoals een huurder die onmiddellijk vertrekt — kunnen wij vaak sneller schakelen. Contacteer ons via telefoon of via het formulier op onze website voor een offerte op maat.

Ja, een plaatsbeschrijving is sinds 2007 wettelijk verplicht bij elke woninghuurovereenkomst in Vlaanderen, vastgelegd in het Vlaams Woninghuurdecreet. De plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt tijdens de eerste maand van de huurovereenkomst, op tegensprekelijke wijze — dat wil zeggen in aanwezigheid van zowel huurder als verhuurder, of hun vertegenwoordigers. De kosten worden gedeeld: elk betaalt de helft, tenzij anders overeengekomen in het contract. Het document beschrijft de staat van elke ruimte, inclusief muren, vloeren, plafonds, ramen, deuren en alle vaste installaties. Foto's zijn essentieel als bewijsmateriaal. Zonder plaatsbeschrijving bij intrede staat de verhuurder juridisch zwak: hij kan bij uittrede geen schade aantonen en verliest het recht om de huurwaarborg aan te spreken voor herstellingen. Bij De Steenboer stellen onze experts gedetailleerde plaatsbeschrijvingen op die stand houden bij eventuele juridische geschillen.

De kost van een professionele plaatsbeschrijving varieert van €150 tot €350, afhankelijk van de grootte van de woning en het aantal kamers. Voor een standaardappartement met 2 slaapkamers rekent u op €150 tot €200. Een gezinswoning met 3 tot 4 slaapkamers, garage en tuin kost €200 tot €300. Grotere panden of gemeubelde woningen (waar ook een inventaris van de inboedel nodig is) kosten €300 tot €500. De kosten worden bij intrede wettelijk gedeeld tussen huurder en verhuurder — elk betaalt 50%. Bij uittrede draagt doorgaans de verhuurder de volledige kost. Vergelijking met het risico maakt de keuze eenvoudig: een plaatsbeschrijving van €250 kan u duizenden euro's besparen aan niet-verhaalbare schade bij uittrede. Zonder plaatsbeschrijving kunt u als verhuurder immers geen enkele schadeclaim indienen. Bij De Steenboer bieden wij scherpe tarieven en leveren wij het rapport binnen 48 uur na het bezoek.

Een volledige plaatsbeschrijving beschrijft de staat van de woning kamer per kamer, met bijzondere aandacht voor alle oppervlakken en installaties. Per ruimte wordt de staat beschreven van muren (scheuren, vlekken, verflagen), vloeren (type, slijtage, beschadigingen), plafonds (vochtsporen, afwerking), ramen en deuren (sluiting, beglazing, staat van kozijnen), en vast meubilair zoals kasten of aanrechten. De staat van installaties is cruciaal: elektriciteit (stopcontacten, schakelaars, zekeringkast), sanitair (kranen, afvoeren, WC, douche, bad), verwarming (type, staat van radiatoren of vloerverwarming), en ventilatie. De meterstanden van elektriciteit, gas en water worden genoteerd. Bij elke vaststelling horen foto's in hoge resolutie als onweerlegbaar bewijsmateriaal. Eventuele bestaande schade of gebreken worden expliciet vermeld, zodat deze bij uittrede niet aan de huurder worden aangerekend.

Als er geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt bij intrede, zijn de gevolgen voor de verhuurder aanzienlijk. Volgens het Vlaams Woninghuurdecreet wordt de huurder dan geacht het pand in goede staat te hebben ontvangen. Dit betekent concreet dat de verhuurder bij uittrede geen schade kan aantonen — zelfs als de huurder gaten in de muren heeft geboord, vloeren heeft beschadigd of installaties heeft verwaarloosd. De huurwaarborg kan in dat geval niet worden aangesproken voor herstellingen, en de verhuurder moet alle kosten zelf dragen. Een procedure bij de vrederechter heeft zonder plaatsbeschrijving weinig kans op slagen. Het enige alternatief is het bewijs leveren dat de schade er bij intrede niet was, wat zonder documentatie nagenoeg onmogelijk is. De boodschap is duidelijk: een plaatsbeschrijving van €150 tot €300 kan u duizenden euro's aan herstelkosten besparen. Laat dit nooit na — het is een kleine investering met groot rendement.

Wettelijk gezien is het toegestaan dat huurder en verhuurder samen een plaatsbeschrijving opmaken, zonder tussenkomst van een expert. In de praktijk raden wij dit echter sterk af, om drie redenen. Ten eerste missen zelf opgestelde beschrijvingen vaak de nodige gedetailleerdheid: oppervlakkige omschrijvingen als 'muren in goede staat' houden geen stand bij de vrederechter. Ten tweede ontbreekt de objectiviteit — als verhuurder bent u partij in het conflict en uw beschrijving wordt met argwaan bekeken. Ten derde hebben zelf opgestelde documenten minder bewijskracht bij geschillen dan een rapport van een onafhankelijke, erkende expert. De kostprijs van een professionele plaatsbeschrijving (€150–€350, gedeeld met de huurder) is bescheiden in vergelijking met de potentiële schadekosten die u niet kunt verhalen zonder een waterdicht document. Een expert maakt gestandaardiseerde rapporten met hoge-resolutiefoto's en nauwkeurige beschrijvingen per ruimte. Bij De Steenboer leveren wij rapporten die bij eventuele juridische procedures volledig stand houden.