Kosten bij vastgoed in België: het complete overzicht

Als verkoper betaalt u verschillende kosten bij de verkoop van uw woning. Het is belangrijk om deze kosten vooraf in kaart te brengen, zodat u weet hoeveel u netto overhoudt. Het makelaarsloon is doorgaans de grootste kostenpost. In België bedraagt het commissieloon van een vastgoedmakelaar gemiddeld 3% van de verkoopprijs, exclusief BTW (21%). Bij een woning van €350.000 komt dat neer op €10.500 + €2.205 BTW = €12.705. Dit tarief varieert per makelaar en is onderhandelbaar. Sommige makelaars werken met een vast bedrag, anderen met een degressief tarief. Daarnaast betaalt u voor de verplichte attesten: het EPC (€150-€250), het bodemattest (€50), de elektriciteitskeuring (€150-€200) en het asbestattest (€400-€700 voor woningen van voor 2001). In totaal komt dat neer op €750 tot €1.200 aan attesten. Als u nog een lopende hypotheek hebt, betaalt u een wederbeleggingsvergoeding aan de bank. Deze bedraagt maximaal 3 maanden rente bij een variabele rentevoet, of 6 maanden rente bij een vaste rentevoet. Bij een resterend kapitaal van €150.000 en een vaste rente van 3% betaalt u dus maximaal €2.250. De notaris rekent de verkoper doorgaans geen apart ereloon aan — deze kosten worden traditioneel door de koper gedragen. Wel betaalt u eventuele kosten voor de doorhaling (schrapping) van uw hypotheek, wat €500 tot €1.500 bedraagt. Bij De Steenboer zijn wij transparant over onze tarieven. Wij bespreken vooraf alle kosten, zodat u exact weet wat u kunt verwachten. Geen verborgen kosten, geen verrassingen.

Als koper betaalt u bovenop de aankoopprijs aanzienlijke bijkomende kosten. In Vlaanderen moet u rekenen op 7 tot 15% extra kosten, afhankelijk van uw situatie. De registratierechten vormen de grootste kostenpost en worden in het volgende hoofdstuk in detail besproken. In Vlaanderen betaalt u 3% voor een enige eigen woning of 12% voor een tweede verblijf of investering. De notariskosten (ereloon, rechten en aktekosten) bedragen doorgaans 1,5 tot 2% van de aankoopprijs. Bij een woning van €350.000 komt dat neer op ongeveer €5.250 tot €7.000. Deze kosten worden wettelijk berekend via een degressief barema en zijn bij elke notaris in België identiek. Als u een hypothecair krediet afsluit, betaalt u hypotheekkosten: dossierkosten (€250-€500), schattingskosten (€200-€400) en het hypothecair recht (1% van het ontleende bedrag + €220 per schijf van €25.000). Bij een lening van €300.000 bedragen de totale hypotheekkosten al snel €5.000 tot €7.000. Daarnaast zijn er de minder zichtbare kosten: de verhuiskosten (€500-€2.500), de aansluiting van nutsvoorzieningen (€100-€300 per aansluiting), eventuele renovatiekosten en de brandverzekering die de bank verplicht voordat zij het krediet vrijgeeft. Concreet voorbeeld: bij een woning van €350.000 in Herentals als enige eigen woning betaalt u ongeveer €10.500 registratierechten + €6.000 notariskosten + €6.000 hypotheekkosten = €22.500 aan bijkomende kosten. Uw totale budget moet dus minstens €372.500 bedragen.

De registratierechten zijn een belasting die u betaalt bij de aankoop van een onroerend goed. In Vlaanderen gelden sinds 2022 twee tarieven: 3% en 12%. Het verlaagd tarief van 3% geldt voor de aankoop van een enige eigen woning. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet u aan drie voorwaarden voldoen: u mag op het moment van de aankoop geen ander onroerend goed bezitten in volle eigendom (behalve een kavel), u moet zich binnen de twee jaar na aankoop domiciliëren in de woning, en het moet een zuivere aankoop zijn (geen schenking of erfenis). Als u al een woning bezit maar deze verkoopt binnen het jaar na de nieuwe aankoop, kunt u toch het tarief van 3% genieten. U betaalt dan eerst 12% en vraagt achteraf het verschil terug via een teruggave. Het standaardtarief van 12% geldt voor alle andere gevallen: een tweede verblijf, een investering, een handelspand of bouwgrond. Dit tarief maakt vastgoedinvestering in Vlaanderen aanzienlijk duurder dan in bijvoorbeeld Brussel (12,5%) of Wallonië (12,5%). Voorbeeld: bij een woning van €350.000 betaalt u met het verlaagd tarief €10.500 aan registratierechten. Met het standaardtarief betaalt u €42.000 — een verschil van €31.500. Belangrijk: voor bescheiden woningen (aankoopprijs tot €220.000) geldt een extra verlaagd tarief van 1% bij een ingrijpende energetische renovatie (verbetering van het EPC-label met minstens twee niveaus binnen 5 jaar). Dit is vooral relevant voor oudere woningen in de Kempen. De notaris berekent en int de registratierechten bij het verlijden van de akte. U betaalt ze dus niet rechtstreeks aan de fiscus, maar aan de notaris die ze doorstort.

De notariskosten bij een vastgoedaankoop bestaan uit drie componenten: het ereloon van de notaris, de rechten en de diverse kosten. Het ereloon (honorarium) van de notaris wordt berekend op basis van een wettelijk vastgelegd degressief barema. Het is overal in België identiek — u betaalt dus bij elke notaris hetzelfde tarief. Voor een woning van €350.000 bedraagt het ereloon ongeveer €3.600 (excl. BTW). Het barema werkt als volgt: 4,56% op de eerste schijf tot €7.500, 2,85% op de schijf €7.500-€17.500, 2,28% op €17.500-€30.000, 1,71% op €30.000-€45.495, 1,14% op €45.495-€64.095, 1,14% op €64.095-€250.095, en 0,57% op alles daarboven. De rechten omvatten de registratierechten (3% of 12%), het hypotheekrecht (als u een hypothecaire lening afsluit) en het recht op de hypothecaire inschrijving. Deze rechten worden door de notaris geïnd en doorgestort aan de overheid. De diverse kosten (aktekosten) dekken de administratieve kosten: opzoekingen bij het kadaster, de hypotheekbewaarder, stedenbouw, OVAM en andere instanties. Reken op €800 tot €1.200 voor deze kosten. Tip: u kunt een notarissimulatie maken op de website van de Federatie van het Notariaat (notaris.be). Zo weet u vooraf precies hoeveel u moet betalen. Hou er rekening mee dat op het ereloon van de notaris 21% BTW wordt aangerekend. Belangrijk: de koper kiest vrij zijn notaris. U bent niet verplicht om de notaris van de verkoper of de makelaar te gebruiken. Bij De Steenboer werken wij samen met betrouwbare notarissen in Herentals en Zandhoven, maar de uiteindelijke keuze is altijd aan u.

Als u een hypothecair krediet afsluit om uw woning te financieren, komt daar een reeks kosten bij kijken bovenop de aankoop- en notariskosten. Dossierkosten zijn de administratieve kosten die de bank aanrekent voor het behandelen van uw kredietaanvraag. Deze variëren van €250 tot €500 naargelang de bank. Sommige banken schrappen de dossierkosten als promotie-actie — het loont dus om te vergelijken. De schattingskosten dekken het bezoek van een onafhankelijke schatter die de waarde van de woning beoordeelt in opdracht van de bank. De kostprijs bedraagt €200 tot €400. De bank gebruikt deze schatting om te bepalen hoeveel zij bereid is te lenen (de quotiteit, doorgaans maximaal 90% van de geschatte waarde voor een eerste woning). Het hypothecair recht bedraagt 1% van het ontleende bedrag. Bij een lening van €300.000 betaalt u dus €3.000 aan hypothecair recht. Daarnaast betaalt u een recht op de hypothecaire inschrijving van €220 per schijf van €25.000. Het ereloon van de notaris voor de hypotheekakte wordt berekend op basis van hetzelfde degressieve barema als voor de aankoopakte, maar dan op het ontleende bedrag. Bij een lening van €300.000 bedraagt het ereloon voor de hypotheekakte ongeveer €2.800 (excl. BTW). Alternatief voor een hypothecaire inschrijving is het hypothecair mandaat. Dit is goedkoper bij het afsluiten (geen hypothecair recht van 1%), maar de bank kan het mandaat later omzetten in een volwaardige hypotheek. Dit wordt steeds vaker aangeboden voor het gedeelte boven 80% quotiteit. Totaalvoorbeeld: bij een lening van €300.000 rekent u op dossierkosten (€400) + schattingskosten (€300) + hypothecair recht (€3.000) + inschrijvingsrecht (€2.640) + notaris hypotheekakte (€3.400 incl. BTW) = ongeveer €9.740 aan hypotheekkosten.

Zodra u eigenaar bent, betaalt u jaarlijks terugkerende kosten die u moet meenemen in uw budgetberekening. De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting gebaseerd op het kadastraal inkomen (KI) van uw woning. In Vlaanderen bedraagt het basistarief 2,5% van het KI, maar daarbovenop komen de opcentiemen van de provincie (doorgaans 25-30%) en de gemeente (variërend van 600 tot 1.800 opcentiemen). Voor een woning met een KI van €1.500 in Herentals (1.350 gemeentelijke opcentiemen) betaalt u jaarlijks ongeveer €1.500 tot €1.800 aan onroerende voorheffing. De gemeentebelasting is een afzonderlijke heffing die gemeenten opleggen. In Herentals betaalt u een aanvullende personenbelasting en eventueel een afvalbelasting. Het totale bedrag varieert van €100 tot €300 per jaar. De brandverzekering is weliswaar niet wettelijk verplicht (tenzij u een hypotheek hebt), maar in de praktijk onmisbaar. Een goede brandverzekering voor een woning in de Kempen kost €300 tot €600 per jaar, afhankelijk van de oppervlakte, het bouwjaar en de dekkingen. Onderhoudskosten worden vaak onderschat. Reken op gemiddeld 1% van de waarde van uw woning per jaar voor lopend onderhoud: schilderwerken, herstellingen, tuinonderhoud, verwarmingsonderhoud (verplichte jaarlijkse keuring €100-€150), schoorsteenonderhoud en onvoorziene herstellingen. Voor een woning van €350.000 is dat €3.500 per jaar. Energie is een steeds grotere kostenpost. Een gemiddeld gezin betaalt €2.000 tot €4.000 per jaar aan gas en elektriciteit, afhankelijk van het EPC-label. Een woning met label A kan tot 60% besparen ten opzichte van label F — nog een reden om bij aankoop op het EPC te letten. Water en telecom komen daar nog bovenop: reken op €400-€600 per jaar voor water en €600-€1.200 voor internet, tv en telefonie.

Als u uw woning verkoopt, betaalt u in bepaalde gevallen belasting op de meerwaarde — het verschil tussen de aankoop- en de verkoopprijs. De meerwaardebelasting op onroerend goed in België hangt af van de termijn. Als u een woning verkoopt die u minder dan 5 jaar geleden hebt gekocht (voor bouwgronden: 8 jaar), wordt de meerwaarde belast als 'divers inkomen' tegen een tarief van 16,5% (+ gemeentebelasting). De meerwaarde wordt berekend als het verschil tussen de verkoopprijs (minus verkoopkosten) en de aankoopprijs (plus 25% forfaitaire kostenverhoging of werkelijke kosten, plus 5% per jaar indexatie). Voorbeeld: u kocht een woning voor €300.000 en verkoopt ze na 3 jaar voor €370.000. De geïndexeerde aankoopprijs bedraagt €300.000 + €75.000 (25% forfait) + €45.000 (5% x 3 jaar) = €420.000. Aangezien de verkoopprijs (€370.000) lager is dan de geïndexeerde aankoopprijs, betaalt u in dit voorbeeld geen meerwaardebelasting. Als u de woning langer dan 5 jaar in bezit hebt, is de meerwaarde bij verkoop volledig vrijgesteld van belasting. Dit is het geval voor de meeste verkopers. Voor professionele vastgoedinvesteerders gelden andere regels. Als de fiscus oordeelt dat u een 'speculatief' patroon vertoont (meerdere aankopen en verkopen in korte tijd), kunnen de meerwaarden belast worden als beroepsinkomen tegen het progressief tarief (25-50%). Dit is een grijs gebied — raadpleeg altijd een fiscalist. Belangrijk voor erfgenamen: als u een woning erft en verkoopt, is het startbedrag de waarde die aangegeven werd in de nalatenschap, niet de oorspronkelijke aankoopprijs. De meerwaarde wordt dus berekend op basis van de waarde bij erfenis. Bij De Steenboer informeren wij u graag over de fiscale gevolgen van uw verkoop. Wij zijn geen fiscalisten, maar wij kennen de basisbeginselen en verwijzen u door naar de juiste specialist wanneer dat nodig is.