Wat is een EPC-certificaat? Alles wat u moet weten

Het Energieprestatiecertificaat — kortweg EPC — is een officieel document dat de energieprestatie van een gebouw in kaart brengt. Het EPC geeft weer hoeveel energie een woning verbruikt onder standaardomstandigheden en kent een energielabel toe van A (zeer energiezuinig) tot F (zeer energie-intensief). De wettelijke basis voor het EPC vindt u in het Energiebesluit van de Vlaamse Regering. Sinds 2008 is het verplicht om bij de verkoop van een woning een geldig EPC voor te leggen. In 2015 werd deze verplichting uitgebreid naar verhuur. Het EPC maakt deel uit van het Vlaamse energie- en klimaatbeleid dat streeft naar een energieneutraal gebouwenpark tegen 2050. De EPC-score wordt uitgedrukt in kWh/m² per jaar. Een woning met label A verbruikt minder dan 100 kWh/m² per jaar, terwijl een woning met label F meer dan 500 kWh/m² per jaar verbruikt. Het Vlaamse gemiddelde schommelt momenteel rond 350 kWh/m² per jaar — er is dus nog veel verbeteringspotentieel. Het EPC bevat ook een overzicht van concrete aanbevelingen om de energieprestatie te verbeteren. Deze aanbevelingen zijn niet verplicht, maar geven een goed beeld van de mogelijke besparingen en de bijbehorende investeringen. Voor woningen in de Kempen — waar veel oudere woningen staan uit de jaren '60, '70 en '80 — zien wij bij De Steenboer vaak EPC-scores tussen 300 en 500 kWh/m². Met gerichte investeringen in isolatie en verwarming is het mogelijk om 2 tot 3 labels te verbeteren, wat een aanzienlijke impact heeft op zowel het wooncomfort als de woningwaarde.

In Vlaanderen is een EPC verplicht in drie situaties: bij verkoop, bij verhuur en bij nieuwbouw of ingrijpende energetische renovatie. Bij verkoop moet de verkoper een geldig EPC kunnen voorleggen vanaf het moment dat de woning te koop wordt aangeboden. De energiescore en het label moeten vermeld worden in alle publiciteit: op Immoweb, in de etalage van de makelaar, op sociale media en in elke advertentie. Het ontbreken van een EPC kan leiden tot een boete van €500 tot €5.000. Bij verhuur geldt dezelfde verplichting. Vanaf het moment dat u uw woning of appartement te huur aanbiedt, moet u een geldig EPC kunnen voorleggen. Ook hier moet de energiescore in alle publiciteit vermeld worden. Bij nieuwbouw of een ingrijpende energetische renovatie (IER) wordt automatisch een EPC opgemaakt na de voltooiing van de werken. Dit EPC-bouw is gebaseerd op de werkelijke materialen en technieken die gebruikt werden en is doorgaans gunstiger dan een EPC van een bestaande woning. Belangrijk: het EPC is 10 jaar geldig. Als u renovatiewerken uitvoert die de energieprestatie verbeteren (nieuwe ramen, dakisolatie, zonnepanelen), kunt u een nieuw EPC laten opmaken om het betere label te verkrijgen. Dit is vooral aan te raden als u binnen de komende jaren wilt verkopen of verhuren. Let op: bij appartementen in een gebouw met meerdere eenheden moet elk appartement een eigen EPC hebben. De kosten worden dan per eenheid berekend. Voor het gemeenschappelijk deel (gang, trappenhal) is geen apart EPC nodig. Als makelaar in de Kempen helpt De Steenboer u bij het aanvragen van een EPC. Wij werken samen met erkende energiedeskundigen die snel en efficiënt uw woning beoordelen.

Een erkend energiedeskundige komt ter plaatse en inspecteert uw woning aan de hand van een gestandaardiseerde methode. De inspectie duurt doorgaans 1 tot 3 uur, afhankelijk van de grootte en complexiteit van de woning. De energiedeskundige beoordeelt vier grote categorieën. Ten eerste de isolatie: de kwaliteit van de dak-, muur-, vloer- en raamisolatie. Geïsoleerde spouwmuren, een geïsoleerd dak en hoogrendementsbeglazing scoren goed. Ongeïsoleerde muren en enkel glas drukken de score aanzienlijk. Ten tweede het verwarmingssysteem: het type ketel of warmtepomp, het rendement, de leeftijd en het onderhoud. Een condensatieketel (rendement > 95%) scoort veel beter dan een oude atmosferische ketel (rendement 60-70%). Een warmtepomp scoort het best, vooral in combinatie met vloerverwarming. Ten derde de ventilatie: de aanwezigheid en het type ventilatie. Mechanische ventilatie met warmteterugwinning (systeem D) levert de beste score op. Natuurlijke ventilatie via roosters (systeem A) scoort het minst. Ten vierde hernieuwbare energie: zonnepanelen, een zonneboiler of een warmtepomp dragen positief bij aan de EPC-score. Een fotovoltaïsche installatie van 10 panelen kan de score met 50 tot 100 kWh/m² verlagen. Belangrijk: de energiedeskundige baseert zich op wat hij kan vaststellen en op bewijsstukken. Als u dakisolatie hebt geplaatst maar geen factuur of foto's kunt voorleggen, wordt de isolatie mogelijk niet meegerekend. Bewaar dus altijd uw renovatiefacturen. De inspectie is niet-destructief — de deskundige breekt geen muren open. Bij twijfel wordt de minst gunstige optie aangenomen. Dit verklaart waarom sommige goed geïsoleerde woningen toch een matige EPC-score krijgen.

De kostprijs van een EPC in Vlaanderen varieert doorgaans tussen €150 en €250 voor een doorsnee woning. De prijs hangt af van de grootte van de woning, het type gebouw en de regio. Voor een appartement betaalt u gemiddeld €150 tot €180. Voor een gemiddelde rijwoning of halfopen bebouwing rekent u op €180 tot €220. Voor een grote vrijstaande villa of een woning met meerdere verdiepingen kan de prijs oplopen tot €250 of meer. Het EPC is 10 jaar geldig. Omgerekend betaalt u dus slechts €15 tot €25 per jaar voor dit certificaat — een verwaarloosbare kost in vergelijking met de waarde die het toevoegt bij een verkoop of verhuur. Vergelijk altijd meerdere offertes. De prijzen kunnen sterk variëren tussen energiedeskundigen. Let daarbij niet alleen op de prijs, maar ook op de ervaring en reputatie van de deskundige. Een goedkoop EPC dat uw isolatie niet correct in kaart brengt, kan u bij verkoop duizenden euro's kosten. Tip: als u renovatiewerken plant die de energieprestatie verbeteren, wacht dan met het EPC tot na de werken. Zo krijgt u meteen het verbeterde label en betaalt u slechts één keer. Als u uw dak isoleert en nieuwe ramen plaatst, kan dat het verschil maken tussen label D en label B. Bij De Steenboer werken wij samen met betrouwbare energiedeskundigen in de Kempen. Wij helpen u graag bij het aanvragen van uw EPC en adviseren u over eventuele verbeteringen die de moeite waard zijn voor uw specifieke situatie.

Er zijn verschillende manieren om uw EPC-score te verbeteren. De meest effectieve ingrepen zijn dakisolatie, muurisolatie, nieuwe ramen en een efficiënt verwarmingssysteem. Dakisolatie is de investering met het grootste effect. Via het dak gaat tot 30% van de warmte verloren in een ongeïsoleerde woning. Dakisolatie kost gemiddeld €30 tot €60 per m² en levert een verbetering op van 50 tot 150 kWh/m² op uw EPC-score. Bij een woning in Herentals of Zandhoven met een dak van 80 m² betaalt u dus €2.400 tot €4.800 — een investering die zich binnen 3 tot 5 jaar terugverdient via lagere energiekosten. Muurisolatie — zowel spouwmuurisolatie als buitenisolatie — is de op één na belangrijkste maatregel. Spouwmuurisolatie (na-isolatie) kost €15 tot €30 per m² en is minimaal invasief. Buitengevelisolatie is duurder (€100 tot €200 per m²) maar levert een betere prestatie. Nieuwe ramen met hoogrendementsbeglazing (Ug-waarde ≤ 1,0 W/m²K) vervangen enkel of dubbel glas. De kostprijs bedraagt €400 tot €800 per raam, maar het effect op comfort en energiefactuur is onmiddellijk voelbaar. Zonnepanelen verlagen uw EPC-score aanzienlijk. Een installatie van 10 panelen (4 kWp) kost momenteel €5.000 tot €8.000 en kan uw EPC-score met 50 tot 100 kWh/m² verbeteren. Bovendien profiteert u van een lagere energierekening. De Vlaamse overheid biedt premies aan voor veel van deze renovatiewerken. De Mijn VerbouwPremie combineert de vroegere dak-, muur- en vloerisolatiepremies. De premie kan oplopen tot 50% van de investeringskost voor wie in aanmerking komt. Informeer altijd vooraf bij het Energiehuis Kempen over de beschikbare premies voor uw situatie.

Het EPC-label heeft een meetbare invloed op de verkoopprijs van uw woning. Onderzoek van KU Leuven en het Vlaams Energieagentschap (VEA) toont aan dat woningen met een beter EPC-label structureel hogere prijzen realiseren. Concreet: een woning met label A brengt gemiddeld 10 tot 15% meer op dan een vergelijkbare woning met label F. Bij een gemiddelde woningprijs van €350.000 in de Kempen is dat een verschil van €35.000 tot €52.500. Zelfs een verbetering van F naar D levert al een merkbaar prijsverschil op van 4 tot 7%. Daarnaast verkopen woningen met een goed EPC-label sneller. Kopers zijn steeds meer energiebewust en weten dat een slecht EPC-label hoge energiekosten en verplichte renovaties met zich meebrengt. Sinds 2023 gelden er in Vlaanderen renovatieverplichtingen: kopers van een woning met label E of F moeten binnen 5 jaar renoveren tot minstens label D. Deze renovatieverplichting heeft een direct effect op de onderhandelingspositie. Kopers van een woning met label F zullen de geschatte renovatiekost (€30.000 tot €60.000) in mindering brengen op hun bod. Een woning die al een goed label heeft, vermijdt deze prijsdruk volledig. Voor investeerders die verhuren is het EPC eveneens cruciaal. Huurders kiezen steeds vaker voor energiezuinige woningen om hun maandelijkse kosten te beperken. Een appartement met label B verhuurt gemiddeld sneller en voor een hogere huurprijs dan een vergelijkbaar pand met label E. Bij De Steenboer adviseren wij onze klanten altijd over de impact van hun EPC op de verkoopprijs. Wij berekenen of een investering in energierenovatie zich terugbetaalt bij verkoop en helpen u de juiste keuze te maken. Soms is het voordeliger om eerst te renoveren en dan te verkopen — soms niet. Die afweging maken wij samen met u.